Une nouvelle mesure fiscale vient bouleverser les stratégies de transmission patrimoniale au sein des familles françaises. Un dispositif inédit, introduit par la loi de finances pour 2025, promet de faciliter l’accès à la propriété ou la rénovation de la résidence principale grâce à des dons familiaux avantageusement exonérés.
Cette opportunité, encadrée par des conditions précises et des plafonds attractifs, suscite déjà l’intérêt des particuliers désireux d’optimiser leur patrimoine tout en soutenant leurs proches. Tour d’horizon d’une réforme qui pourrait bien transformer les projets immobiliers et familiaux dans les mois à venir.
Les bénéficiaires et les conditions d’éligibilité
Le nouveau dispositif d’exonération de droits de donation, instauré par la loi de finances 2025, s’adresse aux dons d’argent réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Sont concernés les dons effectués par des parents ou grands-parents à leurs enfants, petits-enfants, voire à des neveux et nièces en l’absence de descendance directe.
Pour bénéficier de l’exonération, le bénéficiaire doit utiliser les fonds dans les six mois pour acquérir ou rénover un logement destiné à sa résidence principale.
La déclaration du don doit être déposée avant le 31 janvier 2027, accompagnée des justificatifs requis.
Les utilisations autorisées des dons et les obligations à respecter
Les sommes reçues dans le cadre de cette exonération doivent impérativement financer l’achat d’un logement neuf, en VEFA, ou le remboursement d’un prêt immobilier contracté à partir du 15 février 2025. Elles peuvent également couvrir des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’, à condition que le bénéficiaire n’ait pas déjà perçu cette aide.
Sont exclus l’achat de terrains seuls, l’auto-construction et les résidences services (étudiants, seniors, etc.). Le bien acquis ou rénové doit rester la résidence principale du donataire ou être loué (hors membres du foyer fiscal) pendant au moins cinq ans. Le respect de ces conditions est essentiel pour conserver l’avantage fiscal.
Plafonds d’exonération et cumul avec les abattements existants
Le dispositif permet de transmettre jusqu’à 100 000 euros par donateur, dans la limite de 300 000 euros par bénéficiaire, sans droits de donation. Cette exonération s’ajoute aux abattements classiques : 100 000 euros pour chaque parent, 31 865 euros par grand-parent et 7 967 euros par oncle ou tante, rechargés tous les 15 ans.
Ainsi, un enfant unique peut recevoir, en cumulant les dispositifs, jusqu’à 630 000 euros sans fiscalité : 300 000 euros via le nouveau mécanisme, 200 000 euros de ses deux parents et 31 865 euros de chacun de ses quatre grands-parents.
Modalités de déclaration, justificatifs et restrictions
Pour bénéficier de l’exonération, la déclaration du don doit être effectuée auprès de l’administration fiscale, accompagnée des justificatifs attestant l’utilisation des fonds (acte d’achat, factures de travaux, etc.). Ces documents doivent être conservés et présentés en cas de contrôle. Le dispositif ne se cumule pas avec certains avantages fiscaux, tels que MaPrimeRénov’ ou le crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile.
En cas de non-respect des conditions (utilisation des fonds, durée de détention, location à un membre du foyer fiscal), l’exonération est annulée et les droits de donation deviennent exigibles, assortis de pénalités éventuelles.
